Manutenção predial: priorizando serviços

Como equilibrar obras necessárias, indicadas pelas inspeções, e os recursos financeiros disponíveis para realizá-las? Na lista de obras a realizar, como elaborar uma hierarquia de prioridades considerando as necessidades especificas da manutenção, seja ela preventiva, corretiva ou emergencial?

Antes de tudo, é tarefa da gestão de manutenção selecionar e programar as inspeções técnicas, analisando demandas e iniciando o processo, distribuindo as ordens de serviço para as equipes de inspeção.

Os relatórios de inspeção deverão conter as especificações dos serviços de obra necessários, a respectiva quantificação e a avaliação da patologia identificada, indicando o grau de criticidade da situação do item inspecionado.

Entre os recursos do relatório da inspeção técnica podemos citar: vários check-lists com a caracterização de anomalias ou falhas que poderão ser identificadas, a depender da especificação do serviço, por: deformação, incompatibilidade, corrosão, descolamento, vibração; localização do problema, condições de segurança predial, riscos submetidos pela ocorrência ou pela indicação do sistema, ameaças submetidas pela ocorrência ou pela indicação do sistema, consequências geradas, categorias das anomalias ou falhas (corrigíveis ou incorrigíveis), hierarquização da patologia (perigo, cautela e outros).

Também será de grande utilidade dispor de um quadro que complete as matrizes de caracterização, com informações alternativas, sobre criticidades das anomalias ou falhas identificadas. Por exemplo: estado, condições de uso, condições de manutenção, condições de operação, gravidade total, alta e outras; nível de urgência total, alto e outros; nível de desdobramento em outras patologias total, alto e outros.

Com os relatórios de inspeção técnica, a gestão terá condições de estimar os custos das obras de manutenção necessárias e cruzá-los com os graus de criticidade. A inteligência do processo será dada pela gestão, caso a caso, estabelecendo critérios de hierarquização, para as diferentes combinações das matrizes custos x criticidade, como se seguem (já hierarquizadas, a título de exemplo): prioridade 1 - ocorrências emergenciais; prioridade 2 - baixo custo x alta criticidade ou alto custo x alta criticidade; prioridade 3 - baixo custo x baixa criticidade; prioridade 4 - alto custo x baixa criticidade.

Fonte de pesquisa: revista Construção Mercado